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中国房地产去库存可能重蹈股灾覆辙

2015年中国房地产去库存歼灭战的开局可谓不错,继5月楼价止跌回升后实现了连续8个月同比增速上涨。但在研究万得资讯的70个大中城市新建商品住宅价格指数同比增速数据(如下面4图所示)后,我发现房地产价格通缩形势自2015年5月至今的这一波改善,主要是有一线城市推动的,其价格同比增速已接近过去5年的峰值;二三线城市复苏乏力,依然处在强劲的价格通缩压力之下。

数据来源:WIND资讯

除此之外,房地产还有一个巨大的风险,那就是购房主力里面投机需求太大。反映投机需求程度的有一个数据,那就是住房空置率。长久以来,中国房地产的住房空置率一直没有可靠的数据,直到西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心的重量级研报《城镇住房空置率与住房市场发展趋势》给出了相关数据。

根据中国家庭金融调查与研究中心研报(有关数据见下面7图),中国的城镇地区空置住房达到了4898万套,比2011年增加了842万套。截至2013年8月,空置住房占据了4.2万亿的住房贷款余额,占全国住房贷款余额的46.67%。2013年中国城镇地区整体住房空置率为22.4%,较2011年提高1.8个百分点。

另外中国家庭自有住房拥有率已经很高(达90.8%,显著高于发达和新兴市场国家的水平),而且还在迅速上升。同时,2013年中国城镇家庭多套房拥有率为18.6%,与2011年相比增长了15.9%。2014年3月的季度数据显示城镇家庭多套房拥有率已上升至21.0%。

高企的自有住房拥有率,空置率,多套房拥有率,全国住房贷款余额中的空置住房占比(46.67%)反映购房主力里面投机需求太大,还有就是刚需并没有如关方面所说那么强大。该中心的数据显示,自2011年8月到2014年第一季度,城镇家庭刚性住房需求显著下降,从28.2%跌至22.2%,跌幅6%。

数据来源:中国家庭金融调查与研究中心

那么这些刚性需求中有多少需求能够实现呢?该中心在结合家庭的收入以及家庭资产状况进行估算后发现,全国家庭中只有7%的家庭其刚性住房需求以及改善型住房需求有能力得到满足,其中,城镇地区剩余的可实现刚性住房需求为3.1%,可实现改善型住房需求为3.9%。

不少专家说中国楼市的刚需是长期巨大的,这种判断显然是远离现实的。除此之外,中心的数据还显示中高收入家庭的未被满足刚需已经很低,未被满足的刚需主要集中在中低收入家庭。这意味着,刚需的主力是中低收入家庭,而这部分人大部分承受不了目前的房价。中国房地产去库存的压力这么大,如果刚需无法承担其重任,那么谁来承担呢?

刚需不接盘,那就只有投机者来接盘。比如全国眼下最火的楼市深圳,就是一个例子。目前深圳楼市火爆的销售数据有一个重大的特征,那就是大户型异常火爆,推高了深圳整体楼市的行情:看一些最火的楼盘销售例子。鸿荣源•壹方中心,推出370套约148-376平米4-5房单位,最低售价 7.3万元/平米,最高售价17.5万元/平米。开盘2小时便基本售罄;恒裕滨城Ⅱ期,推出480套约170—270平米产品,均价约11万/平方米,开盘当天销售八成。12月1日加推172套170-230平米大平层产品,也取得了不错的销售成绩;华润悦府推出290套单位,户型面积为250平米至360平米三房至四房产品。备案价为10.18万元至20万元/平米,其中,以12万元—16万元/平米为主力价格区间,顶层复式产品为20万元/平米。这些动辄以千万为计的豪宅,真的是刚需吗?

经济风云荟里不少做影子银行金融产品的同学向我反映,深圳的很多房子其实被打包到了p2p金融,互联网金融,信托,理财产品里面去,也就是充当了其债务融资的抵押品,还有的就是纯粹作为投机投资,或者作为地下钱庄的洗钱工具。具体来说,影子银行的资金不少投入了以房地产为抵押物的高利贷里,有的干脆直接进入了楼市,另外,香港是中国大陆的非法现金流洗钱中心(每年数千亿美元之巨),深圳毗邻香港,坐享地下钱庄海量流动性之便利,这些钱不少便以楼房的形式囤积着,由于深圳地产可以在香港某些金融机构做抵押品融资,就可使黑钱流出境外。深圳在p2p金融,互联网金融,信托,理财产品,地下钱庄等方面均走在全国前列,深圳楼市(特别是大户型)的火爆与之密不可分。再推而广之,整个一线城市的房地产均通过影子银行放大了杠杆,一线城市楼市的坚挺很大一部分源于影子银行的杠杆支撑。房地产的危机并不是供求的危机,而是融资杠杆的危机,就像汉能股票的腰斩风险,并非其二级市场的供需,而是其被用来作为质押物融资的杠杆风险。汉能股票如今已被0.5折出售,中国房地产能好自为之吗?

牛奶去库存可以倒掉,房地产去库存为什么不能降价呢?去库存绝对不能靠投机需求,只能靠刚需,而刚需要如何释放出来?这需要房地产商拿出诚意来,也需要国家拿出政策支持和金融支持来。另外一线城市楼市逆势火爆背后有巨大的影子银行杠杆风险,这一点和超级股灾中巨大的场外配资杠杆风险相仿,不可不防。

房地产去库存之战不仅是供需再平衡之战,更是金融杠杆风险之战,搞不好会重蹈股灾的覆辙。

微信公众号:deeywoo

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