2015年中国房地产去库存歼灭战的开局可谓不错，继5月楼价止跌回升后实现了连续8个月同比增速上涨。但在研究万得资讯的70个大中城市新建商品住宅价格指数同比增速数据（如下面4图所示）后，我发现房地产价格通缩形势自2015年5月至今的这一波改善，主要是有一线城市推动的，其价格同比增速已接近过去5年的峰值；二三线城市复苏乏力，依然处在强劲的价格通缩压力之下。

数据来源：WIND资讯

除此之外，房地产还有一个巨大的风险，那就是购房主力里面投机需求太大。反映投机需求程度的有一个数据，那就是住房空置率。长久以来，中国房地产的住房空置率一直没有可靠的数据，直到西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心的重量级研报《城镇住房空置率与住房市场发展趋势》给出了相关数据。

根据中国家庭金融调查与研究中心研报（有关数据见下面7图），中国的城镇地区空置住房达到了4898万套，比2011年增加了842万套。截至2013年8月，空置住房占据了4.2万亿的住房贷款余额，占全国住房贷款余额的46.67%。2013年中国城镇地区整体住房空置率为22.4%，较2011年提高1.8个百分点。

另外中国家庭自有住房拥有率已经很高（达90.8%，显著高于发达和新兴市场国家的水平），而且还在迅速上升。同时，2013年中国城镇家庭多套房拥有率为18.6%，与2011年相比增长了15.9%。2014年3月的季度数据显示城镇家庭多套房拥有率已上升至21.0%。

高企的自有住房拥有率，空置率，多套房拥有率，全国住房贷款余额中的空置住房占比（46.67%）反映购房主力里面投机需求太大，还有就是刚需并没有如关方面所说那么强大。该中心的数据显示，自2011年8月到2014年第一季度，城镇家庭刚性住房需求显著下降，从28.2%跌至22.2%，跌幅6%。

数据来源：中国家庭金融调查与研究中心

那么这些刚性需求中有多少需求能够实现呢？该中心在结合家庭的收入以及家庭资产状况进行估算后发现，全国家庭中只有7%的家庭其刚性住房需求以及改善型住房需求有能力得到满足，其中，城镇地区剩余的可实现刚性住房需求为3.1%，可实现改善型住房需求为3.9%。

不少专家说中国楼市的刚需是长期巨大的，这种判断显然是远离现实的。除此之外，中心的数据还显示中高收入家庭的未被满足刚需已经很低，未被满足的刚需主要集中在中低收入家庭。这意味着，刚需的主力是中低收入家庭，而这部分人大部分承受不了目前的房价。中国房地产去库存的压力这么大，如果刚需无法承担其重任，那么谁来承担呢？

刚需不接盘，那就只有投机者来接盘。比如全国眼下最火的楼市深圳，就是一个例子。目前深圳楼市火爆的销售数据有一个重大的特征，那就是大户型异常火爆，推高了深圳整体楼市的行情：看一些最火的楼盘销售例子。鸿荣源•壹方中心，推出370套约148-376平米4-5房单位，最低售价 7.3万元/平米，最高售价17.5万元/平米。开盘2小时便基本售罄；恒裕滨城Ⅱ期，推出480套约170—270平米产品，均价约11万/平方米，开盘当天销售八成。12月1日加推172套170-230平米大平层产品，也取得了不错的销售成绩；华润悦府推出290套单位，户型面积为250平米至360平米三房至四房产品。备案价为10.18万元至20万元/平米，其中，以12万元—16万元/平米为主力价格区间，顶层复式产品为20万元/平米。这些动辄以千万为计的豪宅，真的是刚需吗？

经济风云荟里不少做影子银行金融产品的同学向我反映，深圳的很多房子其实被打包到了p2p金融，互联网金融，信托，理财产品里面去，也就是充当了其债务融资的抵押品，还有的就是纯粹作为投机投资，或者作为地下钱庄的洗钱工具。具体来说，影子银行的资金不少投入了以房地产为抵押物的高利贷里，有的干脆直接进入了楼市，另外，香港是中国大陆的非法现金流洗钱中心（每年数千亿美元之巨），深圳毗邻香港，坐享地下钱庄海量流动性之便利，这些钱不少便以楼房的形式囤积着，由于深圳地产可以在香港某些金融机构做抵押品融资，就可使黑钱流出境外。深圳在p2p金融，互联网金融，信托，理财产品，地下钱庄等方面均走在全国前列，深圳楼市（特别是大户型）的火爆与之密不可分。再推而广之，整个一线城市的房地产均通过影子银行放大了杠杆，一线城市楼市的坚挺很大一部分源于影子银行的杠杆支撑。房地产的危机并不是供求的危机，而是融资杠杆的危机，就像汉能股票的腰斩风险，并非其二级市场的供需，而是其被用来作为质押物融资的杠杆风险。汉能股票如今已被0.5折出售，中国房地产能好自为之吗？

牛奶去库存可以倒掉，房地产去库存为什么不能降价呢？去库存绝对不能靠投机需求，只能靠刚需，而刚需要如何释放出来？这需要房地产商拿出诚意来，也需要国家拿出政策支持和金融支持来。另外一线城市楼市逆势火爆背后有巨大的影子银行杠杆风险，这一点和超级股灾中巨大的场外配资杠杆风险相仿，不可不防。

房地产去库存之战不仅是供需再平衡之战，更是金融杠杆风险之战，搞不好会重蹈股灾的覆辙。

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