最近一则关于深圳龙岗区官方报告中提出的“服务华为”的消息在朋友圈刷屏。该报告中提到，“1~2月，华为产值占我区规模以上工业总产值的47%以上，并且产值增速将近40%，比全区水平高出将近25个百分点，若剔除华为，我区规模以上工业总产值则下降14.3%。”行文间透露的是政府对于华为外迁的焦虑和担心。近几年深圳的人力成本和租金成本都在明显上涨，特别是去年一年的“一路狂奔”让不少制造企业感受到了租金费用导致的压力。早在2012年，华为就在东莞松山湖注册了华为终端（东莞）有限公司，这几年又加大了对松山湖的投资，种种的动作让“外迁”的可能性增大了许多。

中国房地产被称为虚拟经济并非浪得虚名，连华为这样世界顶级的实体经济企业都被它重重的压缩生存空间，别的实体企业的境遇就可想而知了。华为还可以迁去东莞，那连东莞也迁不起的企业该怎么办？有不少正在迁出中国。对此让我们看看任正非在新华社专访中是怎么说的吧：

“现在，世界的中心在哪里？不知道，会分散化，会去低成本的地方。高成本最终会摧毁你的竞争力。而且现在有了高铁、网络、高速公路，活力分布的时代已经形成了，但不会聚集在高成本的地方。深圳房地产太多了，没有大块的工业用地了。大家知道大工业的发展，每一个公司都需要一定的空间发展。”

是的，正如任正非所言，高成本最终会摧毁你的竞争力。而房地产的虚拟繁荣正在大规模系统性的推高成本：土地价格，资金成本，人工成本。这些高成本成了实体经济不可承受之重。任正非的话揭示了房地产的虚拟繁荣掏空中国实体经济的本质。

中国的房地产不完蛋，中国的实体经济乃至整个中国经济就没有出路。关于这一点，很多人从道义（比如没房难结婚）上，或者从住房市场的供求层面，或者从土地财政，或者从腐败丛生（依然是道义视角）等等方面阐述过，大家百度“房地产 绑架”可以看到无数相关文章。这些文章有一个共同的特点，那就是偏重谴责。但是谴责一般很难代表宏观趋势的力量，而更多是道义的力量。笔者在此将通过宏观金融经济学的视角，为大家揭示房地产和中国经济的大趋势，以及对中国人财富配置的深远影响。我们不从道义出发，从宏观金融经济学的规律出发。请大家看图1：

图1：货币乘数（蓝色，右轴），70个大中城市新建住宅价格指数:当季同比（红色，左轴）

如图1所示，货币乘数和房地产价格同比增速在趋势上高度正相关。货币乘数的下行趋势确立之后，房地产价格同比增速也会确立下行趋势；货币乘数的上行趋势确立之后，房地产价格同比增速也会确立上行趋势。货币乘数=货币供给/基础货币。货币供给等于通货（即流通中的现金）和活期存款的总和；而基础货币等于通货和准备金的总和。一般而言，货币乘数越高，整个金融体系的杠杆就越高。所以可以说中国的房地产繁荣是通过给金融体系增加杠杆来实现的。但现在有一个问题就是，中国经济已经无法再承受更高的杠杆了。让我们来看图2

图2：货币乘数

如图2所示，目前中国的货币乘数已经达到历史最高水平，这意味着金融体系的杠杆已经到了极限位置，很难再给房地产价格以持续的支撑。关于金融体系的杠杆已经到了极限位置，我想给大家几个关键词：“众筹 炒房”“票据 套利”“P2P 叶问”，大家百度一下，就可以知道中国的金融杠杆已经是疯狂到了何种无以复加的地步。

笔者的研判就是，货币乘数未来会出现坍塌式的下滑，而这将给房地产以巨大的下行压力。中国经济要去杠杆，货币乘数就必须下行，而这意味着房价同比增速必须下行。

中国房地产市场的繁荣是以金融体系的高杠杆为基础的。中国经济要去杠杆，和房地产市场的繁荣，这两件事是灭火和泼油的关系。结论到这，笔者联想到近来房地产去库存政策在执行过程中变成了房价暴涨，这种泼油灭火的方式将对中国经济，乃至中国房地产本身带来更加深重的灾难。

重要的事说两遍：高杠杆下的中国经济要突围，房地产就不能够再繁荣下去了。货币乘数未来坍塌式的下滑将会是一个信号。

房地产繁荣和中国经济软着陆已经成了鱼和熊掌不可兼得了。一个必须加杠杆，一个必须去杠杆。要保房地产，又要去杠杆，就像又要吸毒，又要戒毒一样自欺欺人。

一直以来主流媒体都讲房地产最大的风险是高库存，应该从供需层面发力去库存，笔者一直强调房地产最大的风险和供需无关，而在于金融杠杆。关于这一点笔者早在今年一月中就在联合早报上撰文《中国房地产去库存可能重蹈股灾覆辙》给予预测和警示：“深圳的很多房子其实被打包到了p2p金融，互联网金融，信托，理财产品里面去，也就是充当了其债务融资的抵押品，还有的就是纯粹作为投机投资，或者作为地下钱庄的洗钱工具。具体来说，影子银行的资金不少投入了以房地产为抵押物的高利贷里，有的干脆直接进入了楼市，另外，香港是中国大陆的非法现金流洗钱中心（每年数千亿美元之巨），深圳毗邻香港，坐享地下钱庄海量流动性之便利，这些钱不少便以楼房的形式囤积着，由于深圳地产可以在香港某些金融机构做抵押品融资，就可使黑钱流出境外。深圳在p2p金融，互联网金融，信托，理财产品，地下钱庄等方面均走在全国前列，深圳楼市（特别是大户型）的火爆与之密不可分。再推而广之，整个一线城市的房地产均通过影子银行放大了杠杆，一线城市楼市的坚挺很大一部分源于影子银行的杠杆支撑。房地产的危机并不是供求的危机，而是融资杠杆的危机，就像汉能股票的腰斩风险，并非其二级市场的供需，而是其被用来作为质押物融资的杠杆风险。房地产去库存之战不仅是供需再平衡之战，更是金融杠杆风险之战，搞不好会重蹈股灾的覆辙。”

文章发表后就出了链家炒房和首付贷的丑闻。再有就是近日北京日报报道，北京很多房主通过担保公司从银行违规骗取消费贷资金用于炒房。其操作手法与股灾前质押股票配资炒股如出一辙。没想到《中国房地产去库存可能重蹈股灾覆辙》一文一语成谶。房地产通过高杠杆去库存的结局请参考超级股灾。从房地产商到房地产抵押融资套利的所有参与者将遭受重创。

房地产是中国所有债务杠杆之母。高杠杆就像毒品，这一点炒过期货的人深有体会。房地产吸食高杠杆的毒品快20年了，所以要指望房地产业带头为中国经济去杠杆是不可能的。这么大的瘾，是戒不掉的了。所以人家美国房地产去库存很大一部分上都是通过降价进行的，我们却是通过房价暴涨来去库存的。你见过泼油灭过火的吗？房地产要戒高杠杆的毒，结果他的方式是拼命吸多两口。还能指望这样的房地产业带头为中国经济去杠杆吗？这就和指望某证券公司和司度联手能在超级股灾期间帮助中国维护金融稳定一样，可能吗？

是时候考虑在不触发系统性金融风险的情况下，让房地产业按照市场出清的规律走向终点了。一旦给银行业和地方政府建立了防火墙（不良资产剥离和债务置换），中央很有可能就会让房地产业在市场出清的海啸中自生自灭了。

这将是一场举世罕见的虚拟财富毁灭战。中国实业将在房地产业的废墟上涅槃重生。

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